Покупатели новостроек часто сталкиваются с ситуацией, когда строительные недостатки обнаружены и зафиксированы в течение гарантийного года на отделку. Однако сам иск в суд подаётся уже позже, когда этот срок по бумагам закончился.

Застройщики в таких случаях заявляют, что гарантия истекла и они ничего не должны. Но всегда ли это правомерно? На примере реального судебного спора разберём, как работает закон и что необходимо доказать покупателю, чтобы получить компенсацию.

Обоснование

Пропуск гарантийного срока не лишает покупателя права на судебную защиту, если недостатки были выявлены и зафиксированы вовремя. Именно эту позицию последовательно проводят суды, опираясь на несколько норм Гражданского кодекса РФ и Закона «О защите прав потребителей».

Если на товар (квартиру, апартаменты) установлен гарантийный срок, продавец отвечает за недостатки всегда.
Исключение составляют случаи, когда он докажет, что дефекты возникли после передачи объекта из-за действий покупателя, третьих лиц или непреодолимой силы.
Это правило закреплено в пункте 2 статьи 476 ГК РФ.

Согласно статье 477 ГК РФ и статье 19 Закона РФ «О защите прав потребителей», покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками, при обнаружении их в течение гарантийного срока.
Если же иск подан уже после истечения этого срока, само по себе это не является основанием для отказа в иске.
Закон обязывает истца представить доказательства того, что недостатки действительно существовали в пределах гарантийного периода.

При этом двухлетний срок, упомянутый в пункте 2 статьи 477 ГК РФ, — это срок обнаружения недостатков, а не срок исковой давности для обращения в суд.
Срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Об этом говорит статья 200 ГК РФ.

Таким образом, если вы успели провести экспертизу и зафиксировали дефекты в акте или заключении специалиста до окончания гарантийного года на отделку (или двух лет на конструктив), вы не теряете право на компенсацию. Даже если судебное разбирательство начнётся позже.

Практика

Именно по такому пути пошёл покупатель нежилого помещения в деле № 2-5555/2025. Второй кассационный суд общей юрисдикции вынес определение 2 июня 2026 года.

В 2019 году мужчина приобрёл у компании ООО «СЗ «Купелинка Девелопмент» апартаменты стоимостью 10 445 443 рубля.
Договор купли-продажи одновременно являлся актом приёма-передачи.
Гарантийный срок на отделочные работы составлял ровно один год с момента передачи объекта.

Спустя время покупатель заметил строительные недостатки и, не откладывая, обратился к независимому специалисту.
Специалист зафиксировал дефекты документально в пределах этого года.
Однако сам иск в суд был подан уже позже, когда гарантийный срок формально истёк.

Застройщик в кассационной жалобе настаивал, что требования заявлены за пределами гарантийного срока, а значит, удовлетворению не подлежат.
Тем не менее суды первой и апелляционной инстанций, а затем и кассационная коллегия встали на сторону покупателя.

Причина в том, что он предоставил досудебное заключение специалиста, полученное в период действия гарантии.
В ходе процесса была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
Оба документа подтвердили: выявленные недостатки возникли по вине продавца-застройщика в период строительства, то есть в пределах гарантийного срока.

Суд взыскал с застройщика следующие суммы.
Стоимость устранения недостатков составила 570 854 рубля.
Неустойка, уменьшенная по статье 333 ГК РФ, определена в размере 500 000 рублей.
Компенсация морального вреда составила 10 000 рублей.
Штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке равен 300 000 рублей.
Расходы на досудебное исследование возмещены полностью — 50 000 рублей, плюс почтовые и нотариальные издержки.

В этом деле также проявился важный процессуальный принцип.
После получения результатов судебной экспертизы покупатель уточнил свои требования.
Он попросил взыскать ровно ту сумму, которую насчитал судебный эксперт (570 854 рубля), хотя изначально в досудебном заключении фигурировала более высокая цифра.
Суд удовлетворил уточнённый иск в полном объёме.

Поскольку требования в итоге были признаны обоснованными на 100%, расходы на досудебную экспертизу подлежали возмещению целиком, без пропорционального уменьшения.
Это прямо следует из части 1 статьи 98 ГПК РФ.

Судебная практика подтверждает: формальное истечение гарантийного срока не повод отказываться от борьбы за качество жилья.
Если дефекты зафиксированы вовремя, покупатель вправе рассчитывать на возмещение расходов, неустойку, штраф и полную компенсацию судебных издержек.
Главное условие — своевременная и грамотная фиксация недостатков.